Qu'est-ce qu'une préapprobation hypothécaire et pourquoi en ai-je besoin?

Une préapprobation est l'estimation écrite d'un prêteur du montant hypothécaire maximal auquel vous êtes admissible, basée sur vos revenus, dettes et crédit vérifiés. Elle démontre aux vendeurs la solidité de votre offre, garantit un taux pour 90 à 130 jours et précise votre fourchette de prix.

Comment le montant de ma préapprobation est-il calculé?

Les prêteurs appliquent deux ratios à votre revenu brut : ABD (coûts de logement ≤ 39 %) et ATD (logement plus toutes les dettes ≤ 44 %) — calculés au taux de qualification du test de résistance, soit le plus élevé entre votre taux + 2 % et 5,25 %. Le plus contraignant des deux détermine votre hypothèque maximale.

Une préapprobation garantit-elle l'obtention de l'hypothèque?

Non — une préapprobation est conditionnelle. L'approbation finale dépend de la propriété (évaluation, état), de la stabilité de vos finances avant la clôture et des politiques du prêteur. Évitez les nouvelles dettes ou changements d'emploi entre la préapprobation et la clôture.

Puis-je inclure le revenu de mon conjoint ou un revenu locatif de sous-sol?

Oui — les revenus bruts des codemandeurs sont combinés intégralement, souvent le plus grand levier d'une préapprobation. Le revenu locatif prévu d'un logement secondaire légal (comme un appartement au sous-sol) aide aussi : la plupart des prêteurs canadiens ajoutent 50 % du loyer brut à votre revenu admissible.

Pourquoi quelqu'un avec le même revenu a-t-il obtenu une préapprobation plus élevée?

Trois raisons courantes : les caisses populaires (réglementées provincialement) ne sont pas tenues d'appliquer le test de résistance fédéral, donc la qualification à votre taux réel peut approuver environ 20 % de plus; un amortissement de 30 ans (offert aux premiers acheteurs et constructions neuves même avec moins de 20 % de mise depuis décembre 2024) ajoute environ 7 % par rapport à 25 ans; et les prêteurs qualifient avec des estimations de chauffage forfaitaires modestes plutôt que les factures réelles.

L'Allocation canadienne pour enfants (ACE) compte-t-elle pour la qualification hypothécaire?

Oui — la plupart des prêteurs canadiens comptent l'ACE à 100 % du montant mensuel, pourvu que les enfants soient assez jeunes (généralement moins de 12-13 ans) pour que l'allocation se poursuive au moins trois ans. La pension alimentaire ordonnée par un tribunal, les pensions de retraite et l'invalidité de longue durée comptent aussi. L'ACE étant non imposable, certains prêteurs la majorent même au-delà de sa valeur nominale.

Calculateur De Préapprobation Hypothécaire

Estimez une fourchette hypothécaire canadienne potentielle selon votre revenu, vos dettes documentées, votre mise de fonds et le test de résistance fédéral. Les politiques du prêteur et de l'assureur déterminent la préapprobation réelle.

Besoin de scénarios détaillés (revenu locatif, dettes détaillées)? Essayez le Calculateur Détaillé de Qualification →

Demandeur 1 — Revenu Annuel

Brut (avant impôt)

Demandeur 2 — Revenu Annuel

Facultatif — conjoint(e), partenaire ou cosignataire

Revenu Locatif Mensuel Prévu

Cette estimation compte 50 % seulement lorsque vous confirmez qu'un prêteur peut le documenter et l'accepter

Supposer qu'un prêteur accepte et documente ce revenuAutres Revenus Mensuels

Compté seulement lorsque vous confirmez qu'il est documenté, stable et admissible auprès du prêteur

Supposer qu'un prêteur accepte et documente ce revenuRéserve Pour Frais De Clôture

Frais juridiques, inspections, ajustements, enregistrement, déménagement et marge de sécurité

Hypothèse De QualificationDettes Mensuelles

Utilisez les obligations calculées par le prêteur; les montants des cartes et marges peuvent dépasser le paiement indiqué sur votre relevé

Mise De Fonds Disponible

Liquidités totales pour l'achat; la réserve de clôture ci-dessous est exclue de la mise de fonds

Taux D'intérêt Prévu (%)

Le taux que vous prévoyez obtenir

Amortissement (Années)

30 ans permis pour premiers acheteurs et constructions neuves (assuré), ou avec 20 %+ de mise

Premier acheteur ou construction neuve

Requis pour un prêt assuré de 30 ans; la disponibilité du 30 ans conventionnel dépend du prêteur

Taxe Foncière Annuelle Est.

St. John's : env. 3 800 $ pour une maison de 550 K$

Chauffage Mensuel Estimé

Les prêteurs qualifient souvent avec 100–150 $/mois, même si votre facture réelle est plus élevée

Frais Condo Mensuels

Les prêteurs comptent 50 % pour la qualification

Montant De Préapprobation Estimé

308 162 $

Hypothèque de base avant toute prime d'assurance financée

Sans le test de résistance

371 476 $

À titre éducatif seulement. La disponibilité et la souscription varient selon l'institution; ne pas considérer comme une offre.

Prix D'achat Maximal

338 162 $

Préapprobation + votre mise de fonds

Revenu Mensuel Admissible

7 500 $/mois

Hypothèque Totale Financée

320 488 $

Comprend la prime d'assurance prêt hypothécaire

Votre Taux Prévu

4.90%

Taux De Qualification (Test De Résistance)

6.90%

(+2%)

Paiement Mensuel Estimé

1 846 $/mois

À votre taux prévu sur l'hypothèque maximale

Mise De Fonds

30 000 $ (8.9%)

Les coûts de logement (ABD 39 %) sont votre facteur limitant

Mise de fonds sous 20 % — la prime d'assurance SCHL est ajoutée à l'hypothèque (4.0% = 12 326 $)

Prêt pour une vraie préapprobation?

Ceci est une estimation — un prêteur confirme le montant réel. Felix peut vous référer à des courtiers hypothécaires locaux de confiance et cibler des maisons dans votre fourchette.

Parler à Felix

Ce qu'il faut pour une vraie préapprobation

—Pièce d'identité gouvernementale avec photo
—Preuve de revenu — talons de paie récents et lettre d'emploi (ou 2 ans d'avis de cotisation si travailleur autonome)
—T4 récents et avis de cotisation
—Preuve de mise de fonds — 90 jours de relevés bancaires, ou lettre de don
—Liste des dettes et actifs — prêts, cartes de crédit, véhicules, placements

Comment Le Calcul Est Fait

01
Revenu mensuel admissible
(demandeur 1 + demandeur 2) ÷ 12 + 50% × revenu locatif + autres revenus
90 000 $ ÷ 12=7 500 $/mois
02
Taux de qualification
max(rate + 2%, 5.25%)
max(4.9% + 2%, 5.25%)=6.90%
Test de résistance fédéral (BSIF, depuis 2018)
03
Paiement max selon l'ABD (39 %)
revenu mensuel × 39% − taxe/12 − chauffage − 50% frais condo
7 500 $ × 39% − 250 $ − 150 $ − 0 $=2 225 $/mois
04
Paiement max selon l'ATD (44 %)
revenu mensuel × 44% − coûts logement − dettes mensuelles
7 500 $ × 44% − ... − 500 $=2 250 $/mois
05
Hypothèque maximale (au taux de qualification)
PV(r, n, pmt)
PV @ 6.90% / 25 ans, 2 225 $/mois=320 488 $
06
Prime SCHL
prêt × taux SCHL
308 162 $ × 4.0%=12 326 $
Comprise dans l'hypothèque maximale
07
Montant de préapprobation estimé
prix max − mise de fonds
338 162 $ − 30 000 $=308 162 $

Estimation éducative seulement — pas un engagement de prêt. L'acceptation des revenus, le calcul des dettes, le crédit, l'admissibilité de la propriété, l'évaluation, les règles de l'assureur, les frais de clôture et les politiques du prêteur peuvent modifier considérablement le résultat.

Calculateur De Préapprobation Hypothécaire

Comment Le Calcul Est Fait

Revenu mensuel admissible

(demandeur 1 + demandeur 2) ÷ 12 + 50% × revenu locatif + autres revenus

90 000 $ ÷ 12=7 500 $/mois

Taux de qualification

max(rate + 2%, 5.25%)

max(4.9% + 2%, 5.25%)=6.90%

Test de résistance fédéral (BSIF, depuis 2018)

Paiement max selon l'ABD (39 %)

revenu mensuel × 39% − taxe/12 − chauffage − 50% frais condo

7 500 $ × 39% − 250 $ − 150 $ − 0 $=2 225 $/mois

Paiement max selon l'ATD (44 %)

revenu mensuel × 44% − coûts logement − dettes mensuelles

7 500 $ × 44% − ... − 500 $=2 250 $/mois

Hypothèque maximale (au taux de qualification)

PV(r, n, pmt)

PV @ 6.90% / 25 ans, 2 225 $/mois=320 488 $

Prime SCHL

prêt × taux SCHL

308 162 $ × 4.0%=12 326 $

Comprise dans l'hypothèque maximale

Montant de préapprobation estimé

prix max − mise de fonds

338 162 $ − 30 000 $=308 162 $